Der Mythos vom steuerfreien Eigenheim:
Was nach dem Wegfall des Eigenmietwerts wirklich passiert
Lange galt er in der Schweiz als unantastbar und sorgte bei Steuererklärungen regelmässig für Kopfschütteln: der Eigenmietwert. Nun steht der historische Systemwechsel fest. Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf Bundesebene sowie in den Kantonen für selbstgenutztes Wohneigentum offiziell abgeschafft.
In den Medien und am Stammtisch klingt das meist nach einer reinen Erfolgsgeschichte: Endlich keine fiktiven Mieteinnahmen mehr versteuern! Doch wer glaubt, er könne sich jetzt entspannt zurücklehnen und spare künftig automatisch Tausende Franken pro Jahr, sitzt einem gefährlichen Trugschluss auf. Die Reform ist kein reines Steuergeschenk, sondern eine fundamentale Neuausrichtung des Schweizer Immobilien-Steuerrechts.
Zeit, mit den gängigen Wunschvorstellungen aufzuräumen, die Verlierer und Gewinner der Reform klar zu benennen und die harten Fakten genauer unter die Lupe zu nehmen.
Annahme 1: „Ich spare ab 2029 in jedem Fall massig Steuern.“
Die Illusion: Da der Eigenmietwert als fiktives Einkommen entfällt, sinkt das steuerbare Einkommen auf dem Papier deutlich. Folglich muss die Steuerrechnung bei allen Wohneigentümern schrumpfen.
Die Realität: Das stimmt pauschal nur für eine sehr spezifische Gruppe: Besitzer von weitgehend oder komplett abbezahlten, gut instand gehaltenen Immobilien. Für alle anderen sieht die Rechnung völlig anders aus. Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts gestattet der Gesetzgeber im Gegenzug nämlich zwei extrem gewichtige Abzüge nicht mehr:
Kein Abzug von Hypothekarzinsen: Schuldzinsen für selbstgenutztes Wohneigentum können künftig grundsätzlich nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden (ausgenommen ist eine zeitlich stark begrenzte Sonderregelung für Ersterwerber).
Kein Abzug von Unterhalts- und Sanierungskosten: Reguläre Handwerkerrechnungen, Dachreparaturen oder der Ersatz der Küche lassen sich nicht mehr steuerlich geltend machen.
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis: Immobilienbesitzer „A“ besitzt eine Eigentumswohnung mit einem Eigenmietwert von 18’000 Franken. Seine jährlichen Hypothekarzinsen belaufen sich bei den aktuellen Marktzinsen auf 12’000 Franken. Zudem zieht „A“ im Schnitt 5’000 Franken an werterhaltenden Unterhaltskosten ab.
Bisheriges System: 18’000 Franken (Einkommen) minus 17’000 Franken (Abzüge) = 1’000 Franken steuerliche Mehrbelastung.
Neues System ab 2029: Der Eigenmietwert entfällt (0 Franken), aber auch die 17’000 Franken Abzüge entfallen ersatzlos.
Ergebnis: Die rechnerische Entlastung für den Immobilienbesitzer ist minimal. Hätte „A“ in einem Jahr eine grössere Sanierung geplant, stünde er im neuen System steuerlich sogar deutlich schlechter da.
Annahme 2: „Es lohnt sich jetzt nicht mehr, Geld in Renovationen zu stecken.“
Die Illusion: Weil man Handwerkerrechnungen und energetische Umbauten ab 2029 ohnehin nicht mehr von der Steuer absetzen kann, lässt man die Werterhaltung am besten schleifen oder verschiebt alles weit in die Zukunft.
Die Realität: Wer so denkt, verschenkt bares Geld. Genau weil die Abzugsfähigkeit von Unterhalts- und Energiesparinvestitionen ab 2029 ersatzlos gestrichen wird (beziehungsweise auf kantonaler Ebene extrem eingeschränkt wird), läuft aktuell für vorausschauende Eigentümer ein mathematischer Wettlauf gegen die Zeit.
In den verbleibenden Jahren bis zum Stichtag gilt das alte System mit all seinen Privilegien noch uneingeschränkt. Wer werterhaltende Massnahmen wie eine Fassadendämmung, neue Fenster oder eine Badsanierung plant, sollte diese strategisch vor dem Jahr 2029 umsetzen.
Durch eine geschickte Staffelung der Arbeiten über zwei oder drei Steuerperioden lässt sich die Steuerprogression vor dem Systemwechsel nochmals maximal brechen. Ab 2029 zahlen Sie dieselben Handwerkerrechnungen zu 100 Prozent aus dem bereits versteuerten Nettoeinkommen.
Annahme 3: „Jetzt muss ich schnell meine Hypothek komplett abbezahlen.“
Die Illusion: Da Schuldzinsen künftig steuerlich nicht mehr als Abzugsposten dienen, macht eine Verschuldung keinen Sinn mehr. Das Ersparte sollte deshalb sofort zur Vollamortisation genutzt werden.
Die Realität: Eine übereilte Rückzahlung bindet schlagartig Liquidität in den eigenen vier Wänden. Geld, das einmal in den Ziegeln steckt, ist gebundenes Kapital und steht Ihnen im Notfall, bei unerwarteten Lebensereignissen oder für die Lebenshaltung im Alter nicht mehr zur Verfügung.
Zudem greift hier eine finanzmathematische Abwägung: Wenn Sie freies Kapital stattdessen in ein strukturiertes Portfolio aus Wertschriften anlegen, erzielen Sie langfristig historisch gesehen oft eine höhere Rendite, als Sie durch das Einsparen von Hypothekarzinsen gewinnen würden. Eine pauschale Amortisations-Panik ist daher völlig fehl am Platz. Die optimale Belehnungsquote bleibt eine individuelle Einzelfallentscheidung.
Sonderfall Zweitwohnungen: Die kantonale Falle
Ein wichtiger Detailpunkt, der in der Debatte oft übersehen wird: Die Abschaffung betrifft primär selbstgenutztes Wohneigentum am Hauptwohnsitz.
Für Zweitwohnungen und Ferienimmobilien (beispielsweise in beliebten Bergregionen) behalten die Kantone die Möglichkeit bei, weiterhin einen Eigenmietwert zu erheben, um Steuerausfälle bei gebietsfremden Eigentümern zu verhindern. Wer also neben seiner Hauptwohnung ein Ferienhaus besitzt, muss sich auf ein zweigeteiltes System einstellen und Verträge sowie Abzüge doppelt prüfen.
Fazit: Wer profitiert und was jetzt zu tun ist
Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist kein kollektives Steuergeschenk, sondern eine grundlegende Verlagerung der Spielregeln im Schweizer Immobiliensystem. Es gibt klare Gewinner und Verlierer dieses Wechsels:
Die Gewinner: Ältere Eigentümer mit weitgehend oder komplett abbezahlten Immobilien, geringen Restschulden und Liegenschaften in neuwertigem Zustand. Sie sparen künftig die Versteuerung des fiktiven Einkommens, ohne dass ihnen grosse Abzüge verloren gehen.
Die Verlierer: Frischgebackene Immobilienkäufer mit hoher Hypothekarbelastung sowie Besitzer älterer Häuser mit erheblichem Sanierungsstau, die im alten System von hohen Zins- und Unterhaltsabzügen profitiert hätten.
Was bedeutet das konkret für Sie? Warten Sie nicht passiv ab, bis das Jahr 2029 vor der Tür steht. Analysieren Sie Ihre aktuelle Hypothekarstruktur und den Zustand Ihrer Immobilie heute. Prüfen Sie, welche Anstandsinvestitionen und energetischen Sanierungen in den nächsten Jahren ohnehin fällig werden, und ziehen Sie diese gegebenenfalls vor. Ein frühzeitiges Gespräch mit Ihrem Treuhänder oder Finanzierungspartner stellt sicher, dass Sie den Übergang ins neue System optimal vorbereitet und steuerlich abgesichert antreten.
Rickys Immobilien
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