Hintergrund und aktuelle Marktanalyse: Marktbericht Chur 2026

Der Immobilienmarkt in Chur ist 2026 von einer anhaltend hohen Nachfrage und einem knappen Angebot geprägt. Dies führt zu einem weiteren Preisanstieg bei Wohneigentum, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Transaktionspreise für Einfamilienhäuser haben sich in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich erhöht, und auch im Segment Eigentumswohnungen ist der Anstieg deutlich spürbar. Der durchschnittliche Immobilienpreis in Chur liegt im Juni 2026 bei CHF 9’004 pro Quadratmeter. Für Häuser beträgt der Medianwert CHF 9’565 pro Quadratmeter, und für Wohnungen CHF 8’124 pro Quadratmeter. Diese Entwicklung wird durch die Attraktivität Churs als urbanes Zentrum in den Alpen verstärkt, das eine gute Erreichbarkeit zu Arbeitsplätzen in Ems, Landquart und teilweise auch Zürich und St. Gallen bietet. Die urbane Qualität spiegelt sich auch im Immobilienbestand wider, der aus überdurchschnittlich vielen kleineren Mietwohnungen und wenigen Einfamilienhäusern besteht.

Die wichtigsten Fakten und Hintergründe zum Marktbericht Chur 2026

Die Preisentwicklung auf dem Churer Immobilienmarkt wird massgeblich von der anhaltend starken Nachfrage und der begrenzten Neubautätigkeit beeinflusst. Seit der Jahrtausendwende haben sich die Preise für Einfamilienhäuser in Chur um 140 Prozent und für Eigentumswohnungen um über 150 Prozent aufgewertet. Im letzten Jahr stiegen die Preise für Einfamilienhäuser wieder stärker an, und auch bei Eigentumswohnungen nahm der Anstieg zuletzt wieder deutlich Fahrt auf. Im ersten Quartal 2026 verzeichnete Chur, zusammen mit dem Oberwallis, dem Berner Oberland, Luzern und Schaffhausen, die besten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preisanstiege. Die Angebotsquoten für Wohneigentum bleiben tief, was den Nachfrageüberhang weiter stützt.

In den umliegenden Tourismusregionen Graubündens, wie Arosa und Lenzerheide, sind die Preise für Eigentumswohnungen im gehobenen Segment nochmals höher. In Arosa werden CHF 17’000 pro Quadratmeter und in Lenzerheide CHF 18’000 pro Quadratmeter verlangt, wobei luxuriöse Objekte bis zu CHF 22’000 pro Quadratmeter erreichen können. Für Einfamilienhäuser liegen die Preise in Arosa bei CHF 17’500 und in Lenzerheide bei CHF 18’500 pro Quadratmeter, mit Spitzenobjekten von rund CHF 25’000 pro Quadratmeter in beiden Gemeinden. Auch in Flims, Laax und Falera sind die Preise für Eigentumswohnungen im gehobenen Bereich, mit Werten von rund CHF 16’000 in Laax und Falera, und CHF 17’500 in Flims. Luxuriöse Wohnungen in Flims erreichen sogar bis zu CHF 22’000 pro Quadratmeter. Das Zweitwohnungsgesetz hat die Neubautätigkeit in diesen touristischen Gemeinden seit 2016 stark eingeschränkt, was das knappe Angebot zusätzlich verstärkt. Allerdings wurde das Gesetz im Oktober 2024 leicht gelockert, sodass altrechtliche Wohnungen erneuert, umgebaut oder abgerissen und neu aufgebaut werden dürfen, einschliesslich Unterteilung oder Zusammenlegung.

Praktische Tipps

• Für Immobilienkäufer in Chur ist es 2026 entscheidend, schnell zu handeln und sich auf eine weiterhin angespannte Marktsituation einzustellen. Angesichts der steigenden Preise und des knappen Angebots sollten potenzielle Käufer ihre Finanzierung frühzeitig klären und ein klares Suchprofil definieren. Da wenige Einfamilienhäuser auf dem Markt sind und die Neubautätigkeit gering ist, könnte der Kauf einer Eigentumswohnung eine realistische Option darstellen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in Chur liegt bei CHF 8’810. Es ist ratsam, auch Objekte in den umliegenden Gemeinden wie Maladers oder Haldenstein in Betracht zu ziehen, die zur erweiterten Churer Region gehören und ähnliche Vorteile bieten.
• Für Verkäufer in Chur bietet das aktuelle Marktumfeld hervorragende Bedingungen. Die hohe Nachfrage und die geringen Angebotsquoten ermöglichen es, gute Preise zu erzielen. Eine professionelle Immobilienbewertung ist unerlässlich, um den optimalen Verkaufspreis festzulegen. Die Verkaufszeiten sind in den letzten Quartalen wieder leicht gesunken, was auf eine weiterhin gute Nachfrage hindeutet. Verkäufer sollten ihre Immobilie ansprechend präsentieren, um das Interesse der solventen Käuferschaft zu maximieren.
• Mieter in Chur sehen sich mit einem ebenfalls angespannten Markt konfrontiert. Die Dynamik der Mietpreissteigerungen hat zwar etwas nachgelassen, aber die Angebotsmieten liegen immer noch über dem Vorjahreswert. Im Durchschnitt beträgt die Jahresmiete pro Quadratmeter in Chur CHF 310 für Wohnungen und CHF 244 für Häuser. Es ist ratsam, frühzeitig mit der Wohnungssuche zu beginnen und flexibel bezüglich der Grösse und Lage zu sein.

Häufige Irrtümer im Überblick

Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, dass der Churer Immobilienmarkt aufgrund der allgemeinen Zinsentwicklung stark einbrechen wird. Obwohl der Aufwärtstrend mit dem Ende der Pandemie und dem steigenden SNB-Leitzins etwas abflachte, nahmen die Preise zuletzt wieder deutlich an Fahrt auf. Die UBS stuft das Blasenrisiko bei Wohneigentum in der Schweiz weiterhin als moderat ein, weist jedoch auf ein Blasenrisiko in den Tourismusregionen Graubündens hin. Chur selbst wird als Region mit den besten Voraussetzungen für überdurchschnittliche Preisanstiege genannt.

Ein weiterer Fehler ist es, die Auswirkungen des Zweitwohnungsgesetzes auf den Churer Markt zu unterschätzen. Obwohl Chur keine klassische Tourismusgemeinde im Sinne der Lex Weber ist, beeinflusst die Knappheit an Bauland und die hohen Preise in den umliegenden Ferienregionen den Druck auf den Erstwohnungsmarkt in Chur. In Graubünden sind fast die Hälfte aller Wohnungen Zweitwohnungen, und in 82 von 100 Gemeinden liegt der Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent. Dies führt dazu, dass sich Einheimische in ihren eigenen Dörfern oft keine Wohnungen mehr leisten können. Die Lockerung des Zweitwohnungsgesetzes im Oktober 2024, die Erneuerung und Umbau von altrechtlichen Wohnungen erlaubt, behebt die grundlegende Knappheit im Zweitwohnungsmarkt nicht und kann den Druck auf den Erstwohnungsmarkt indirekt weiter erhöhen.