Strategische Problemstellung und Marktfaktoren für den Kauf von Bündner Ferienimmobilien

Die Suche nach einem Rückzugsort vom Alltag, einem Ort der Erholung und gleichzeitig einer soliden Kapitalanlage führt viele Schweizer Immobilienkäufer in die Bündnerberge. Doch der Markt für Ferienimmobilien ist in der Schweiz, und besonders in Graubünden, durch spezifische Rahmenbedingungen geprägt, die es zu verstehen gilt. Das Zweitwohnungsgesetz, das 2012 vom Schweizer Stimmvolk angenommen wurde, begrenzt den Anteil von Zweitwohnungen in Gemeinden auf maximal 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Diese Regelung hat das Angebot an neuen Zweitwohnungen in vielen touristischen Hotspots stark eingeschränkt und somit die Preise für bestehende Objekte in die Höhe getrieben. Für Gemeinden wie Pontresina machen Zweitwohnungen bereits 58 Prozent des Wohnungsbestands aus, was den Druck auf den lokalen Wohnungsmarkt weiter erhöht.

Diese Verknappung des Angebots, insbesondere in begehrten Lagen wie Davos, Lenzerheide oder Flims, führt dazu, dass Ferienimmobilien nicht nur ihren Wert erhalten, sondern in vielen Fällen sogar eine bemerkenswerte Wertsteigerung erfahren. Die Attraktivität der Bündner Berge als ganzjährige Destination, sowohl für Winter- als auch für Sommergäste, sichert eine konstant hohe Nachfrage. Wer eine Ferienimmobilie in Graubünden kaufen möchte, muss sich dieser besonderen Marktdynamik bewusst sein. Es geht darum, die Balance zwischen persönlichem Freizeitgenuss und der Investitionssicherheit in einem regulierten und gefragten Markt zu finden.

 

Die Bündnerberge bieten eine einzigartige Kombination aus stabiler Wertentwicklung und hoher Lebensqualität, die den Kauf einer Ferienimmobilie besonders attraktiv macht. Graubünden gehört zu den Kantonen mit den meisten Zweitwohnungen in der Schweiz. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen in Graubünden ist ungebrochen hoch, was sich in einer positiven Preisentwicklung widerspiegelt. So stiegen beispielsweise in Davos die Wohnungspreise in den letzten 12 Monaten um 9 Prozent, und über 25 Jahre betrachtet, verzeichnete der Preis pro Quadratmeter für Wohnungen einen Anstieg von 138 Prozent. Auch in Davos Dorf sind die Wohnungspreise in den letzten 12 Monaten um 11.8 Prozent gestiegen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnungen in Davos liegt im Mai 2026 bei CHF 17’657. In Flims beträgt der durchschnittliche Immobilienpreis im Mai 2026 CHF 14’215 pro Quadratmeter. Für hochwertige Eigentumswohnungen in Flims werden gemäss Marktbericht Werte um CHF 17’500 pro Quadratmeter genannt, in Toplagen sogar bis CHF 22’000. In Lenzerheide/Lai liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Mai 2026 bei CHF 17’293, wobei Wohnungen im Durchschnitt CHF 17’455 kosten.

Diese Preisentwicklungen unterstreichen die Rolle von Ferienimmobilien in Graubünden als attraktive Kapitalanlage. Die Tourismusregionen in Graubünden boomen, und ein eigenes Feriendomizil bietet nicht nur Freizeitgenuss, sondern auch Investitionssicherheit. Die hohe Gästefrequenz in Destinationen wie Arosa Lenzerheide, Davos Klosters und Flims Laax, kombiniert mit dem begrenzten Angebot durch das Zweitwohnungsgesetz, schafft ein Marktumfeld, in dem Qualität, Lage und Nutzbarkeit besonders stark über den Wert entscheiden. Die Möglichkeit, eine Ferienwohnung zu vermieten, kann zudem regelmässige Einnahmen generieren, die zur Deckung der Kosten beitragen oder diese sogar übersteigen.

 

Der Kauf einer Ferienimmobilie in den Bündnerbergen erfordert eine sorgfältige Planung und Kenntnis der lokalen Gegebenheiten. Zunächst ist es entscheidend, sich mit dem Zweitwohnungsgesetz vertraut zu machen. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent sind Neubauten von Zweitwohnungen stark eingeschränkt. Dies bedeutet, dass der Fokus oft auf bestehenden, sogenannten altrechtlichen Wohnungen liegt, die vor dem 11. März 2012 rechtmässig bestanden oder bewilligt waren. Diese Bestandsimmobilien sind in ihrer Art der Wohnnutzung frei und können als Ferienwohnung genutzt werden.

Bei der Standortwahl sollten Sie die spezifischen Vorzüge der einzelnen Regionen berücksichtigen. Davos und Klosters sind bekannt für ihren Wintersport und internationale Veranstaltungen, während Lenzerheide und Arosa ein breites Ganzjahresangebot bieten. Flims und Laax punkten mit ihrer modernen Infrastruktur und dem grossen Angebot für Familien und Freizeitsportler. Prüfen Sie die Erreichbarkeit der Immobilie, sowohl mit dem privaten Fahrzeug als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln, da dies die Attraktivität für die Eigennutzung und potenzielle Vermietungen erhöht.

Die Finanzierung einer Ferienimmobilie unterscheidet sich von der eines Hauptwohnsitzes. Banken verlangen in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil von 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises, da Ferienwohnungen als Luxusgüter betrachtet werden. Zudem wird die Tragbarkeit der Hypothek anhand eines fiktiven Zinssatzes von 4.5 bis 5 Prozent geprüft, zuzüglich Amortisation und Nebenkosten von etwa 1 Prozent des Verkehrswerts. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit verschiedenen Finanzierungsoptionen auseinanderzusetzen und eine detaillierte Kosten-Nutzen-Analyse durchzuführen. Berücksichtigen Sie auch die Möglichkeit der Vermietung, um Einnahmen zu generieren und die laufenden Kosten zu reduzieren. Die Vermietung von Ferienwohnungen bietet zudem steuerliche Vorteile, da betriebliche Aufwendungen absetzbar sind.

Ein häufiges Missverständnis beim Kauf einer Ferienimmobilie in den Bündnerbergen ist die Annahme, dass das Zweitwohnungsgesetz den Kauf generell unattraktiv macht. Tatsächlich hat das Gesetz das Angebot an Neubauten zwar begrenzt, aber gleichzeitig die Werthaltigkeit bestehender Ferienimmobilien in gefragten Lagen gestärkt. Die Preise für Zweitwohnungen in Graubünden haben in den letzten Jahren, insbesondere zwischen 2019 und 2023, einen starken Anstieg der Transaktionspreise verzeichnet. Dies ist unter anderem auf die verstärkte Nachfrage durch die Covid-19-Pandemie zurückzuführen. Es ist also kein Nachteil, sondern ein Faktor, der die Investitionssicherheit erhöhen kann, wenn man sich auf den Bestand konzentriert.

Ein weiterer Irrglaube ist, dass eine Ferienimmobilie ausschliesslich für die Eigennutzung gedacht ist. Viele Käufer unterschätzen das Potenzial der Vermietung. Gerade in den touristischen Hotspots Graubündens ist die Nachfrage nach Ferienwohnungen, besonders in den Wintermonaten, sehr hoch. Durch die Vermietung können nicht nur die laufenden Kosten gedeckt, sondern auch attraktive Renditen erzielt werden. Allerdings ist es wichtig, die kantonalen Regelungen zur Nutzung und Vermietung zu beachten, da diese je nach Region variieren können. In Davos beispielsweise gibt es strenge Vorschriften, die sicherstellen sollen, dass Zweitwohnungen während der Hauptsaison vermietet werden.

Zudem wird oft die Komplexität der steuerlichen Aspekte unterschätzt. Neben der Grundstückgewinnsteuer beim Verkauf fallen auch die Vermögenssteuer auf dem amtlichen Schätzwert und jährlich eine Liegenschaftssteuer an. Im Kanton Graubünden beträgt die Liegenschaftssteuer maximal 2 Promille des kantonalen Vermögenssteuerwerts und ist eine fakultative Gemeindesteuer. Für Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften bleibt der Eigenmietwert bis zur geplanten Abschaffung frühestens per 1. Januar 2028 bestehen. Es ist essenziell, sich hierzu professionell beraten zu lassen, um alle Abzugsmöglichkeiten, etwa für Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Renovierungskosten, optimal zu nutzen.